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会计论文代写
基于哈佛分析框架下的保利地产财务分析
作者:刘崔佳 日期:2018/8/3 15:02:26 点击:

目录

Abstract Ill

1会者i仑 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的及意义 1

1.2.1石开究@的 1

1.2.2研究意义 2

1.3国内外研究动态 2

1.3.1国外研究现状 2

1.3.2国内研究现状 4

1.3.3国内外研究综述 7

1.4研究的主要内容及方法 7

1.4.1研究主要内容 7

1.4.2研究方法 7

1.5论文框架 8

2哈佛分析框架概述 9

2.1哈佛分析框架的概念 9

2.2哈佛分析框架的基本逻辑 9

2.3哈佛分析框架的具体内容 10

2.3.1战略分析 10

2.3.2会计分析 11

2.3.3贝才务分析 11

2.3.4前景分析 11

2.3.5四大组成部分的关系 11

3保利地产战略分析与会计分析 13

3.1战略分析 13

3丄1保利地产基本情况介绍 13

3.1.2宏观环境分析 15 

3.1.3微观环境分析 19

3.1.4保利地产的战略选择 23

3.2会计分析 25

3.2.1保利地产重要会计科目识别 25

3.2.2存货的会计政策分析 26

4保利地产财务分析 29

4.1杜邦分析 29

4.2财务效率分析 31

4.2.1资本结构与偿债能力分析 32

4.2.2盈利能力分析 35

4.2.3营运能力分析 38

4.2.4成长能力分析 42

4.3现金流量分析 45

5保利地产前景分析 49

5.1战略预测 49

5.2财务预测 50

6结论与建议 53

6.1參吉i仑 53

个人简历 63

摘要

房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业,对我国的经济发展和人民生活起着至 关重要的作用,也成为我国经济能否健康发展的关键因素之一。近些年来,房价飞速攀升, 国家不断出台相关政策进行调控以确保房地产行业的健康发展,当前整个行业面临着更为 复杂的环境,一线城市的强调控政策持续收紧、为了加速去库存的利好政策的出台,这些 都对整个行业带来了极大的挑战。本文在传统财务分析方法的基础上,融入哈佛分析框架, 并选取保利地产为本文的研究对象,最终达到全面分析保利地产财务状况的目的。选取行 业内优秀企业进行研究,在帮助企业更好发展的同时对行业的健康发展也有着重大意义。

本文从保利地产的战略分析出发,对其行业环境及竞争战略的选择进行了全面分析, 通过定性与定量相结合的研究方法,对同行业企业相关数据进行对比分析,深度剖析了保 利地产的经营状况及财务情况,结合具体战略对财务分析进行综合评价,并对其前景发展 做出预测。通过对保利地产进行全面的分析,可以发现保利地产的战略选择具有一定的前 瞻性,战略调整也较为灵活,其整体经营状况及财务状况同行业内其他企业相比相对较好, 但也存在一定的问题急需改进,针对发现的问题提出相关改进建议,帮助企业在改善经营 管理中不足的同时对企业所面临的潜在风险做到防患于未然,实现企业健康稳定的可持续 发展。

关键词:会计论文代写,战略分析,保利地产,哈佛分析框架,财务分析

Abstract

The real estate industry has become a pillar industry of the country?s economic development, to our country抯 economic development and people抯 life plays an important role, has become one of the key factors to the healthy development of the economic in our country. In recent years, housing prices skyrocketed, and the state introduced gradually adjust and control policies to ensure the healthy development of real estate industry. The current real estate industry is facing more complex macro environment, strong cities continue to tighten regulation policy, in order to accelerate to inventory of good policy, which brought great challenge to the whole industry. In this paper, on the basis of the traditional financial analysis methods, into the Harvard analytical framework, and Poly Group as the research object of this article, finally achieve the purpose of comprehensive analysis of Poly Group financial status. It is of great significance for the healthy development of the industry to study the excellent enterprises in the industry and help them to develop better.

This paper makes a comprehensive analysis on the selection of its industry environment and competitive strategy from the strategy of Poly Group. Based on the research method of qualitative and quantitative analysis, this paper makes a comparative analysis of the relevant data of the industry companies, analyzes the operating status and financial situation of Poly Group, and makes a comprehensive evaluation of the financial analysis by combining the specific strategies, and makes relevant predictions about its future development. By Poly Group comprehensive analysis, the author found that Poly Group have certain forward-looking strategic choice, strategic adjustment is more flexible, the overall operating performance and financial position compared to other companies in related industry is relatively good, but there are also some problems urgently need to improve, to solve these problems put forward relevant suggestions for improvement, to help companies to improve at the same time the inadequacies of the operation and management of the companies faces the potential risk of do nip in the bud, realize the sustainable development of the companies healthy and steady.

Key Words: strategic analysis, Poly Group, Harvard analytical framework, financial

analysis

1绪论

1.1研究背景

从经济发展形势和国家宏观调控政策来看,房地产行业是当前我国供给侧改革的重 点,而房地产供给侧改革的重点即是“去库存”。改革开放以来,经过三十多年的发展, 房地产行业己经成为我国的支柱产业、主导产业,占据了国民经济的重要组成部分。推进 房地产行业供给侧结构性改革,是推进供给侧结构性改革的重要内容、关键一环,也有着 良好态势,为国民经济发展打下了坚实基础。

现阶段房地产行业的市场环境变得更为复杂,从调控政策的角度来看,一方面是一线 城市的强调控政策持续收紧,而另一方面三四线城市仍旧需要利好政策的支持来积极推动 去库存,缓解其较大的库存压力。从货币政策的角度来看,一方面是为了抑制资产价格过 快上涨,货币政策应逐步收紧,另一方面实体经济复苏仍然脆弱,为促进投资仍需要宽松 流动性支撑。同时,我国房地产行业的改革发展面临很大的难题,大量过剩的库存占据了 社会资金和资源,阻碍了各生产要素间的流动,过剩的库存背后隐藏着产生金融风险的房 地产泡沬。为促进房地产行业的健康可持续发展,在去库存的同时还应针对房地产行业现 有的供给结构做出优化,推进结构调整,政府也应积极引导加大调控力度,以达到推进房 地产企业供给侧改革的目的。

2017年供给侧改革将进一步深化,在此背景下,保利地产制定了新的发展战略,目前 保利地产正处于调整产业结构,不断扩大规模和核心竞争力的阶段并且也取得了相应进 展,其各项指标虽处于同行业领先水平,但其存货以及应收账款也反映出企业存在一定的 风险。哈佛分析框架的核心即是从战略高度对企业财务状况进行分析,并作出科学的预测, 为企业的未来发展指明方向。由此可见,面对未来行业发展的不确定性,在保利地产的战 略调整期,采取哈佛分析框架对保利地产进行财务分析,对房地产企业在当前改革环境下 的发展和经营具有很强的研究价值,并且其行业地位也决定其具有很强的借鉴意义。

1.2研究目的及意义 

1.2.1研究目的

通过对国内外财务分析研究成果的梳理,本文选取保利地产为研究对象,利用哈佛分 析框架对其进行全面分析,研究目的可归纳为:

(1) 通过使用哈佛分析框架对保利地产进行全面分析,为企业提供更加准确且有用 的财务分析报告,同时使企业管理者和投资者更全面的了解企业当前的经营状况,并对企 业的未来发展做出相关预测。

(2) 通过对保利地产的各项财务指标进行具体分析,找出保利地产在发展过程中所 存在的问题,并就发现的问题进行分析解决,进而提出针对性的建议。

1.2.2研究意义

在供给侧改革进一步深化的大背景下,房地产企业的发展环境变得极为复杂,可以预 见未来整个行业的市场竞争会变得愈发激烈,同时房地产行业受国家政策影响较大,所以 企业要想在接下来的竞争中脱颖而出,就必须要有独特的竞争力,面对未知的政策,在战 略方面不仅要做到前瞻性布局,而且还要做到灵活调整。

保利地产是我国最大的上市房地产企业之一,其正处于战略调整、产业结构调整、扩 大核心竞争力的阶段,所以具有很强的研究价值。采用哈佛分析框架对其进行全面的分析, 一方面帮助企业经营者更好的了解企业的经营状况,做出前瞻性的战略决策,另一方面帮 助投资者全面的了解企业的发展现状及前景,做出更理性的投资决策。

同时,使用哈佛分析框架对国内房地产企业进行分析的案例较少,本文可以为其他同 行业企业的财务分析提供参考与借鉴,在帮助企业更好、更健康发展的同时,也会在一定 程度上促进整个行业的健康发展。

1.3国内外研究动态 

1.3.1国外研究现状

通过对大量财务分析相关文献的查阅,国外学者对财务分析不断的探索研究,在一定 程度上取得了很大的成果。最初的财务报表分析兴起于19世纪的美国,企业所面临的经 济环境随着时间的推移急剧变化,纷繁复杂的信息也对整个经济环境产生了很大影响,与 此同时,如雨后春笋般涌现出各种经济行为和经济活动。因此,财务报表分析不再只是对 企业的偿债能力进行分析以决定是否发放贷款的手段,更发展成为判断企业经营风险和盈 利状况的重要投资决策手段,并得到广泛应用,被广大投资者所亲睐。对于财务报表分析 各国学者提出了不同观点,具体如下:

(1) 最初的财务分析理论的基础研究

ClydeP. Stickney(1990)提出财务分析分三个步骤,第一步通过会计资料,分析公司采取的发展战略和会计政策对经营业绩的影响;第二步通过会计分析,对公司选取的会计 政策及财务报表的质量进行评估;第三步通过财务分析,对公司的盈利能力与风险进行分 析。通过对企业偿债能力、盈利能力、营运能力以及企业价值等要素进行分析从而达到准 确、客观评价公司经营情况的目的[1]。

Erich A.Helfert (1997)认为概论、经营活动、筹资活动、投资活动和企业价值评估这 五大部分构成了财务报表分析[2]。Stephen F. Auburn (2002)认为财务分析应包括概论分析、 会计分析和财务分析Leopold A.BerSteph和John J. Wild (2003)认为财务分析分为三 个方面,包括财务分析的目的、会计质量分析以及财务分析的应用[4]。

而Christine Brentani (2004)认为财务分析应该分为概论、分析的工具和分析的应用[5], 另一位学者MarkK. Pyles (2014)认为要做到全面准确的财务分析,要对行业进行全面分 析,并且要对被分析企业进行战略分析[6]。

(2) 财务分析目标的研究

Jones Miguel Tirado及Isabel J David Cabedo (2004)两位学者对财务分析目标的选取进行了改进,并且设计了风险定量化模型,同时他们认为全面的进行决策不仅需要对会计 信息进行分析,还要分析相关的额外信息[7]。

JohnM.Mulvey (2008)对财务分析的主要目标进行了分析,通过对相关案例进行研 究,提出动态财务分析(DFA)系统对于财务分析目标的重要性,且有效提高了财务分析 的效率[8]。其中精选业务活动、资产配置策略、增加或减少资产的结构以及调整公司的资 产负债比率构成了 DFA系统。

RakhilaRakhmetova和ReginaAndekina (2013)认为分析上市公司经营活动所面临内部及外部环境的不利因素是进行上市公司财务分析的重点,并通过分析公司的财务经营状 况提出了诊断改进的计量经济模型[9]。

(3) 哈佛分析框架的发展

传统的财务分析主要是对上市公司披露的财务数据进行分析,因为源头数据的准确性 无法把握,所以难以真实地了解整个企业的经营状况和经营成果,对企业的发展前景做出准确判断。在《基于价值的管理 实现更大股东价值的方法》一书中,Ashworth G.和James

Paul (2004)首次提出了“经济利润树”这一理论[1Q],对未来财务分析框架的扩展产生了 极大影响。基于此,财务分析框架被正式提出,意在更加全面准确的对企业进行分析。

本文主要运用了哈佛大学佩普、希利和伯纳德(2004)三位教授提出的哈佛分析框架, 哈佛分析框架是三位教授在翻阅前人大量资料的基础上总结概括出这一分析体系的[11]。

哈佛分析框架的核心是战略分析,K. R. Subramanyam (2009)也肯定了这种新的财务 分析体系,即将报表分析与战略分析相结合的哈佛分析框架[12]。框架主要包括四个层面, 分别为战略层面、会计层面、财务层面、前景层面,该框架的重点是从战略出发,宏观的 进行财务分析,并且以战略决策统领前景分析。

R. Rakhmetova (2013)指出公司的财务状况己经成为金融、会计和经济领域无数研究 的对象。经济决策与战略并不是相互孤立的,而是密切相关的,意味着每一个经济决策都 必须经过深思熟虑才能构成战略的一个组成部分[13],通过识别、分析和评估重要指标,才 能做出更为准确的经济决策。

1.3.2国内研究现状

(1) 财务分析的理论研究

我国的财务分析发展相对于国外较晚,前期对财务分析的研究还局限于仅对财务报表 进行分析。俞峰(2005)相对于其他国内学者较早的构建了财务诊断指标体系的流程,诊 断系统分为三个基本要素:①财务表现能力②财务活动能力③财务管理能力[14]。通过这三 大要素的关联,对企业财务诊断指标体系进行构建,接下来对三大要素在企业经营状况中 的表现进行分析,使分析者对公司的整体情况进行更全面的判断,也提高了管理者的管理 能力。

随着我国财务专家和学者们的积极探索,我国的财务分析理论在不断地被改进和完 善。李心合(2006)学者认为应对传统的财务分析视角进行改变,并指出分析者及企业管 理者在进行财务分析的过程中,也要重视经营战略、价值链、价值活动及系统化等因素的 影响。为了较好的将财务分析系统化[15],他还尝试将SAS财务分析和“动态网络”这两种 模型加入财务分析的过程中。

程波(2007)指出仅采用企业的历史经营数据计算得出的财务数据指标,对企业未来 的发展趋势进行评价及预测是不恰当的[16]。原因在于企业的历史财务数据反映的仅是过去 的经营成果,同时企业所处的行业环境也是历史环境,随着国家政策以及经济环境的调整 与改变,企业未来的发展变化在很大程度上会受到这些因素的影响。因此分析者要根据行 业背景及企业自身的特点结合连续的动态分析,才能对企业未来的发展进行较为准确的估 计。

李芸馨(2016)认为早期的财务分析重点关注的是定量分析而没有对定性分析做到相 同的重视,只是机械化的按照流程堆砌数据,这样很难找出企业经营过程中真正存在的问题,更谈不上对企业的发展起到指导作用[17]。

(2) 财务分析框架的研究

二十世纪末财务分析框架才开始引起国内学者的重视,和国外相比我国的财务分析框 架研究较晚。彭三和程隆云(2008)指出了我国财务分析系统中存在的漏洞[18],并在《财 务报表分析理论框架重构》中指出财务分析框架的创建要依据财务目标及发展战略,并以 目标为导向,再进行会计分析,保障财务分析的准确性,之后通过专项分析进行查漏补缺 进行整体评价,从而实现最终的财务分析。其中企业的战略分析包括外部环境分析及内部 环境分析等,涉及的主要方法包括比率分析法、因素分析法及比较分析法等。

周福源(2012)与前面学者研究思路的不同之处在于,他提出为了使财务分析框架具 有融合性,应从企业营运角度出发,并且分析结果要反映出企业的内在价值[19],可以为其 他参考者提供具有价值的信息。

余昌文(2014)认为有效的财务分析框架除了要学习使用会计数据,还要学会运用相 关非会计数据[2()],企业根据其会计数据实施经营策略,但忽略了企业环境及战略的分析与 研究。刘刚、曹志鹏(2015)也认为不仅应注重分析企业的财务数据,还应将分析对象进 行扩展,除了对财务数据分析,还应对与企业财务报表和经营相关的政策环境、宏观经济 环境和行业环境等进行综合分析,只有站在战略角度对企业整体经营情况进行评价,财务 评价体系才是真正有意义的[21]。

吴伟(2017)提出了传统财务分析框架中,如分析内容、分析方法、分析深度和分析指标等方面都存在着诸多不足之处,所以说对传统财务分析框架进行改善是很有必要的 [22] 〇

(3) 哈佛分析框架的相关研究

随着哈佛分析框架被引入我国,更多的企业管理者慢慢意识到战略分析与财务分析相 结合的重要性,我国大量学者也结合我国国情对哈佛分析框架进行了相关研究。黄世忠 (2007)在《财务报表分析理论框架方法案例》中对哈佛分析框架的具体内容进行了详细 介绍,通过理论和实践相结合的方式,尤其是针对六大会计要素提出了分析过程中极易出 现的问题和解决方法

胡玉明(2006)教授是国内较早对哈佛分析框架进行研究的学者之一,他在前人研究 成果的基础上,结合中国的实际情况提出:财务分析是从环境到经营,再从经营到财务活 动的过程,这体现了财务分析的系统性[24]。

闻新燕(2008)学者为了帮助企业管理层从战略角度调配管理财务资源,从而达到实现企业财务效益最优化的目的,其号召创建了基于企业发展战略的新型财务报表分析框架 的体系[25]。

殷建玲(2012)根据哈佛分析框架对企业进行财务分析及财务评价,他认为哈佛分析 框架相对于传统财务分析方法来说,可以有效避免财务数据分析质量较差的现象以及错误 的判断企业未来发展前景这一问题的发生[26]。通过使用哈佛分析框架对上市公司的财务状 况进行分析,可以使投资者对被投资企业的财务状况,经营状况及发展前景进行全面的了 解,同时也是为了更加理性的投资。

杨娜(2017)通过对案例的财务分析,指出哈佛分析框架是从企业选取的发展战略出 发,来对企业的财务状况、外部环境所面临的机遇、威胁和优劣势进行分析,并指明企业 未来的发展方向,能够充分把握财务分析方向[27]。

马广奇,赵莹莹(2014)认为财务报表分析是细致并且重要的工作,其目的是为了发 现企业在经营过程中存在的问题,对企业的财务状况进行综合评价,并对其未来的发展趋 势进行预测[28]。哈佛分析框架的中心是会计体系,首先对整体行业环境、经营战略以及会 计环境等企业活动进行分析,最终对企业的财务报表数据进行分析,以达到全面准确对企 业财务状况进行分析评价的目的。

陈胤江(2014)认为传统的财务报表分析是收集企业财报上的有关数据,运用各种方 法进行评价与比较,哈佛分析框架面对纷繁复杂的信息,不仅为管理者或投资者提供决策 依据,也帮助投资者合理、有效并且系统地进行财务报表分析[29]。

苗蕾学者(2015)从企业的财务规划视角指出企业进行财务分析的目标目前正逐渐由 以利润为主导转变成以价值为主导,并增强企业的战略分析,同时对企业的长期发展规划 进行留意™。

曹志鹏和刘刚(2015)提出在进行哈佛分析框架的财务分析时,如果企业的行业环境 发生改变,那么要重点关注其采取的内部控制的制度是否也随之发生了相应的改变[31]。

张宁(2016)提出相较于财务报表的传统分析方法,哈佛分析框架理论是当前财务分 析领域中一种全新且特殊的分析方法[32]。其结合了企业外部发展环境、经营战略等企业活 动,从战略分析、财务分析和前景分析等三个维度对企业财务报告进行分析的全新分析方 法。

王雪、魏明良以及黎精明(2016)认为哈佛分析框架从逻辑上来看是一个有机的整体, 具体应用中不可以前后矛盾,要特别重视战略分析,此外在进行会计分析时不能只是简单 的走形式[33],注意要突出财务分析的重点,对企业不能只是消极悲观的预测其发展前景等

1.3.3国内夕卜研究综述

综合国内外众多学者对财务分析的相关研究成果可以看出,当前国内外学者的研究较 为深入,哈佛分析框架的研究分析也比较完善,对基于哈佛分析框架研究保利地产的财务 状况在一定程度上有着很大的借鉴意义。哈佛分析框架从企业的战略层面出发,分析其具 体的财务状况,从而发现企业在经营过程中存在的不足,为管理者的相关决策提供参考; 而从另一方面来看,哈佛分析框架建立起了一种内外部视角相结合、财务管理和经营业务 相融合、发展战略及财务战略相配合的分析框架,其跳出了传统财务分析方法的局限,仅 对数字进行分析,这是其他一般财务分析方法所不具备的。基于此选取了哈佛分析框架对 保利地产进行财务分析,试图找到当前战略环境下保利地产所存在的优势和问题,并借此 对保利地产做出全面、有价值的财务分析与评价。

1.4研究的主要内容及方法

1.4.1研究主要内容

本文采取哈佛分析框架,从保利地产的战略角度出发对其进行财务分析,并对其发展 前景进行预测。

本文共分为六章,各章简要内容具体如下:

第一章为导论,对本文的研究背景及意义进行阐述,提出了研究的具体思路。文献综 述总结了现有国内外财务分析的相关理论,及哈佛分析框架的相关研究。

第二章对哈佛分析框架的概念及具体内容进行介绍。

第三章对保利地产进行战略分析及会计分析,战略分析包括在对行业环境进行分析的 基础上对企业战略选择进行分析,会计分析包括对房地产企业重要会计科目的介绍及对重 要科目的会计政策进行分析。

第四章使用定量与定性相结合的分析方法对保利地产进行全面的财务分析。

第五章结合之前的分析对保利地产未来的发展做出前景预测。

第六章针对前文分析做出总结并提出相关改进建议。

1.4.2研究方法

(1)文献研究法。首先,第一部分是研究的起点,主要采取了文献研究法,通过对 国内外相关文献的搜集与研究为保利地广的财务分析提供理论基础与依据。

案例分析法。通过哈佛分析框架对保利地产进行准确、全面的财务分析,为其 报表使用者或其他利益相关者提供一定借鉴意义。

定量与定性分析相结合法。在计算分析财务数据的基础上,同时也对战略选取、 行业环境以及前景预测等方面进行分析,通过采取定性分析的方式对企业外部环境进行分 析评价,充分结合定量以及定性分析的结果,使财务分析更加具有综合价值。

1.5论文框架

本文的论文研究框架如下:

 

基于哈佛分析框架下的保利地产财务分析

图1-1技术路线图 Fig 1-1 The road map of technology

2哈佛分析框架概述 

2.1哈佛分析框架的概念

传统的财务分析只是对企业的财务数据进行分析,而忽略了企业所处环境和经营战略 的分析,并不能对企业的经营活动及成果做到真实的把握,更难以对企业的发展前景做到 准确的判断[34]。美国哈佛大学的佩普、希利以及伯纳德三位教授,在总结大量研究的基础 上在《运用财务报表进行企业分析与评估》一书中提出了一种新型财务分析框架,即哈佛 分析框架。

哈佛分析框架是从战略的高度对一个企业的财务状况进行分析,分析企业外部环境存 在的机会及威胁,同时分析其内部条件的优势与不足,并科学的预测企业未来的发展方向。

2.2哈佛分析框架的基本逻辑

企业的财务报表总结了企业的经营活动及成果,而会计系统通过对自身经营活动的确 认、计量及记录最终以财务报表的形式对外报告,逐步将企业内部的经营活动转化为外向 型财务报表的一种特殊会计机制。如图2-1所示:

 

基于哈佛分析框架下的保利地产财务分析

图2-1企业活动到财务报表的过程

Fig 2-1 The process of enterprise activities to financial statements

哈佛分析框架强调企业所处的行业环境、所做出的战略决策及会计政策的制定都会对 财务分析的准确性产生影响[35],在关注数据指标的同时也要对数据背后的经济意义重点关 注。哈佛分析框架还增添了前景分析,提出了企业的财务分析要面向企业的未来决策,基 于以上原因,哈佛分析框架的基本逻辑结构为:战略分析一会计分析一财务分析一前景分

2.3哈佛分析框架的具体内容

2.3.1战略分析

哈佛分析框架的起点是战略分析,战略分析也是整个分析框架的核心。分析者通过分 析企业所选取的发展战略,对企业的经营活动进行总体把控,并对其经济意义进行分析。 其中战略分析最主要的内容包括行业环境分析以及企业战略定位分析两方面。其中行业环境分析主要运用PEST分析法、五力模型以及生命周期理论分析企业所处的宏观环境和微 观环境,并结合企业内部环境分析,总体上对企业的战略定位进行深度分析,从而准确把 握财务数据反映的真实意义并且发现战略实施中存在的问题。

2.3.2会计分析

会计分析是整个框架的第二部分,同时也是分析者进行财务分析的重要前提。会计分 析主要是以企业的财务报表以及其他相关辅助资料为依据,对报表中所披露的会计信息进 行分析,发现经营过程中可能存在的问题,辨别企业会计信息的失真程度,并对其进行调 整,使分析者可以更加准确且全面的了解整个企业真实的经营状况及成果。

2.3.3财务分析

财务分析是哈佛分析框架的重点部分,主要针对企业的偿债能力、盈利能力、营运能 力、发展能力以及现金流量等指标进行分析,结合企业的战略选择对整个企业过去及当前 的经营业绩作出综合评价,并在此基础上发现问题的同时找出解决问题的措施。借助哈佛 分析框架,在对企业财务报表进行纵向分析的同时,选取规模相近的同行业企业进行横向 分析,不仅从整体上掌握了企业所处的行业地位,而且也使财务分析的结论更加的准确全 面。

2.3.4前景分析

前景分析是哈佛分析框架的最后一步,企业如果想要长期发展,就不能将目光放在过 去,而要放眼于未来,从投资者的角度来看,其更重视的也是企业的未来发展能力及能否 在企业未来的经营中获得投资回报[36]。传统的财务分析仅对企业的静态指标进行分析,但 从动态角度才能更好的反映企业未来发展的能力。哈佛分析框架即从静态及动态两个角度 对企业进行分析,对企业过去和当前的经营状况做出合理评价,结合战略分析合理预测企 业的未来发展,以判断企业的可持续发展能力。

2.3.5四大组成部分的关系

战略分析是整个分析框架的核心和基础,会计分析评价企业关键会计政策及会计估计 的合理性,在会计分析的基础上进行财务分析,从战略高度总体把握企业的经营状况并做 出评价,最后结合企业的战略选择对其发展前景做出预测。具体如图2-3所示:

基于哈佛分析框架下的保利地产财务分析

图2-3哈佛分析框架四大组成部分的关系

Fig 2-3 The relationship between the four components of Harvard analytical framework

3保利地产战略分析与会计分析

3.1战略分析

哈佛分析框架的核心是战略分析,在此将从保利地产的基本情况出发,结合外部环境 的宏观分析及微观分析对其发展战略进行分析,力求做到战略分析的准确、全面和详细。

3丄1保利地产基本情况介绍

保利地产简介

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中 国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业(以下简称保利地产)。 1984年1月,根据党中央、国务院、中央军委领导人的指示,原总参装备部和中信公司共 同出资成立保利科技有限公司,从事军事装备进出口业务,1992年保利地产在保利科技有 限公司的基础上成立,1993年2月在国家工商管理总局注册。作为央企,因其强大背景, 使其在发展过程中得到了国家的大力扶持,保利地产股票于2006年7月在上海证券交易 所上市,截止至2016年底,公司总资产突破4600亿元。在二十余年的发展过程中,保利 地产一直坚持以“和者筑善”为价值理念,致力于创造自然、建筑与人文交融的人居生活, 并且打造了善居、康居、逸居及尊居四大品牌系列,涵盖住宅、写字楼、星级酒店、购物 中心等多种业态,目前其战略布局覆盖了珠三角、长三角、环渤海、中部以及西南主要经 济圈,具体项目遍布全国68个主流城市。在房地产开发业务快速发展的同时,公司还积 极拓展了物业管理以及销售代理等其他相关行业,形成了以房地产开发为主,相关行业稳 步发展的业务格局。

公司发展历程

保利地产的发展主要经历了如下几个阶段:

创立与起步(1992-2002年)

1992年保利地产制定了公司未来五年的发展规划,即“坚持以经济效益为中心,以房 地产开发为主业,开发中小型房地产项目”。1995年重点开发了保利红棉花园等代表楼盘, 培养了第一批专业的房地产开发经营团队。1998年保利地产确立了“精品地产,文化地产” 这一新的市场定位,也就是第二个五年规划,随后保利地产又相继开发了北京大厦、保利 白云山庄、保利花园等项目,并成为了广州房地产开发企业中的佼佼者。

拓宽发展,面向全国(2002-2006年)

2002年8月,保利地产进行了股份改制。改制完成后,保利地产不再拘泥于广州的发 展,其战略布局开始面向全国。2003年保利地产成功走出广州,在北京、上海、武汉、重 庆和沈阳等城市进行规模性开发,并且在此期间保利地产跻身中国房地产十大品牌之一。

成功上市,迅速发展(2006-2016年)

2006年保利地产在上海证券交易所挂牌(SH.600048),成功上市以后企业综合实力 迅速提升,保利地产在良好的规模经营下稳中求进,于2012年成功跻身于千亿倶乐部, 成为我国房地产龙头企业之一。

公司经营状况

自保利集团1992年进军房地产业已经过去了 26年的时间,在此期间房地产开发与销 售一直是保利地产最主要的业务。从图3-1可以看出,保利地产的营业收入及净利润逐年 上升,2016年保利地产的营业收入相较于2012年增长了 124.6%,其中房地产销售收入为 1469.57 亿元。

2000 200

 

基于哈佛分析框架下的保利地产财务分析

营业收入(亿元) 净利润(亿元)

图3-1保利地产2007-2016年营业收入及净利润变化情况

Fig 3-1 Changes in operating income and net profit of Poly Group in 2007-2016

保利地产的资产规模也在逐年扩大,从表3-1中可以看出,2016年保利地产总资产达 到了 4679.97亿元,相比2015年增长了 15.89%。同时其市场占有率总体呈上升趋势,截 止至2016年底,保利地产的市场占有率达到1.78%,在整个行业中处于相对较高的水平。 总体来看,保利地产已经成为极具专业化的地产企业,发展状况很好,并且拥有较强的竞 争力。


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