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会计论文代写
农行石家庄分行个人住房贷款风险防范研究
作者:www.365dxlw.com 日期:2018/7/19 10:53:11 点击:

目录

英文摘要 III

1绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的和意义 2

1.2. 1研究目的 2

1.2.2研究意义 2

1.3国内外研究现状 2

1.3.1国外研究现状 2

1.3.2国内研究现状 3

1.3.3国内外研究评述 5

1.4研究内容、方法和技术路线 6

1.4. 1研究内容 6

1.  4. 2研究方法 6

2. 4. 3技术路线 7

2相关概述及理论基础 9

3. 1相关概述 9

2.  1. 1个人住房贷款分类及特征 9

2.  1. 2个人住房贷款风险分类及特征 10

2. 1. 3个人住房贷款风险成因 14

(1) 2理论基础 15

2. 2. 1全面风险管理理论 15

2. 2. 2委托代理理论 16

(1) 2. 3理性违约和被迫违约理论 17

3农行石家庄分行个人住房贷款风险现状分析 19

(2) 1石家庄市房地产市场状况 19

(2) 2农行石家庄分行个人住房贷款业务基本情况 21

3. 2. 1农行石家庄分行个人住房贷款业务现状 21

3. 2. 2农行石家庄分行个人住房贷款业务流程 22

3. 3农行石家庄分行个人住房贷款存在的风险 24

3. 3. 1假按揭风险 24

3. 3. 2抵押物风险 25

3. 3. 3贷后管理风险 26

3. 3. 4外部环境风险 27

4农行石家庄分行个人住房贷款风险防范对策 29

4. 1严格借款人准入避免假按揭风险 29

4. 2完善抵押物市场 30

4.3重视贷后管理工作 31

(3) 4适应宏观政策和完善法律体系 34

5会吉i仑 37

参考文献 39

至夂i射 43

个人简历 45

摘 要

随着房地产市场的快速发展,个人住房贷款业务愈发变成了各个银行中非常关键的业务组成部分,但是大多数商业银行在对此业务的管理上重收益、轻风险,缺乏科学、严谨 的风险防范机制,不可避免的给该业务日后的持续健康发展带来了隐患。如何能够既维持个人住房贷款业务的持续增长,又将可能产生的风险进行合理的防范,这是促进我国商业银行市场稳定健康发展的重要问题。

针对个人住房贷款业务风险的分类和特征进行分析,发现个人住房贷款风险的成因, 再结合农行石家庄分行个人住房贷款业务现状的基础之上,分析其个人住房贷款业务存在的风险,并提供相应的完善对策。通过对农行石家庄分行个人住房贷款业务现存的假按揭风险、抵押物价值评估和处置风险、贷后早期预警和重贷轻管观念问题、外部金融和法律 风险四个大的方面进行分析探讨,找出当前存在的不足之处。从严格借款人准入严防假按揭、完善抵押物市场、贷后监督和逾期催收、呆账核销、健全外部环境等方面提出了完善 的建议。希望能够对农行石家庄分行个人住房贷款业务的长远发展有所用处,提升银行对风险的防范能力,也希望能为同行业其他银行提供一定的借鉴意义。

关键词:会计硕士论文;农行石家庄分行;个人住房贷款;风险防范

Abstract

With the rapid development of the real estate market, individual housing loan business has become a very important part of the various banking business, but most of the commercial banks in the management of this business on the heavy benefits, light risk, lack of scientific, rigorous Risk prevention mechanism, inevitably to the business in the future sustained and healthy development has brought hidden dangers. How to maintain the individual housing loan business continued to grow, and the possible risk of reasonable prevention, which is to promote China抯 commercial bank market stable and healthy development of the important issues.

This paper analyzes the classification and characteristics of individual housing loan business risk and finds out the causes of individual housing loan risk, and then analyzes the current risk of individual housing loan business on the basis of the present situation of personal housing loan business of Shijiazhuang Branch of Agricultural Bank of China and provides corresponding Perfect countermeasure. This paper analyzes and analyzes the existing problems of false mortgage risk, the valuation and disposal of collateral value, the early warning of post-loan and the problem of credit management, the external financial and legal risk of the individual housing loan business of Shijiazhuang Branch of Agricultural Bank of China. Out of the current shortcomings. From the strict borrower access to prevent fake mortgage, housing loan securitization to improve asset liquidity, improve the post-loan supervision and overdue collection, bad debts write off, improve the external environment and other aspects of the proposed recommendations. Hoping to be on the Agricultural Bank of Shijiazhuang Branch of the individual housing loan business in the long-term development of useful, to enhance the bank?s ability to prevent risks, but also hope that the same industry to provide some reference for other banks.

Key Words: Agricultural Bank of Shijiazhuang Branch; Personal housing loan; Risk

prevention

1 绪论

1.1研究背景

国务院于1998年7月颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的 通知》,明确做出了自1998年下半年起,取消住房实物分配,实施货币化的住房分配制度 的规定。结合1991年公布的《继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中,明确 提出了要大力发展住房金融事业,实行抵押信贷购房制度,使得人们对住房大量的潜在需 求和较低的收入水平之间的矛盾得到了化解,我国银行个人住房贷款业务取得了迅猛进展。

我国个人住房贷款业务发展至今不过十几年的时间,初期房地产市场大热,个人住房 贷款占商业银行贷款总数的比例持续上升,相较于拖欠贷款比重偏高的企业贷款,个人住 房贷款作为一项资产质量较高且风险较小的业务,受到了各大银行的积极推广。即使在 2008年美国金融危机的波及下,中国房产市场依旧保持增长态势。但是,在我国个人住房 贷款业务快速成长的背后,风险正在悄然而至。2010年开始,国家出台了一系列政策,使 得房地产市场迅速降温,虽然经过调控后有反弹迹象,可是已经对房地产行业造成冲击, 并且直接影响到了我国商业银行的个人住房贷款业务。以中国农业银行为例,截至2015 年底,个人住房贷款由2014年的15506.73亿元增长为19270.18亿元,增幅24.3%,占全 部个人贷款的比重由2014年的64.7%增长到70.7%,占2015年贷款总额的比重达到21.6%, 主要是由于央行下调基准利率,房地产市场回暖,使得个人住房贷款持续增长。与此同时, 个人住房贷款的不良贷款由2014年的49.8亿元增长为82.57亿元,增幅达到了 65.8%,不 良率也由2014年的0.32%上升至0.43%。据此可以得出,个人住房贷款业务的潜在风险正 在逐步显露。从西方经验同样可以看出,由于个人住房贷款的期限通常在10至30年之间, 且贷款放出5到8年后是违约事件最容易发生的时期。所以,不管是以我国房地产市场发 展的阶段还是以整体态势来看,当前我国商业银行个人住房贷款业务已经开始步入了逾期 风险的频发期。

然而,很多商业银行并没有充分的意识到或者仍然不够重视对于个人住房贷款业务风 险的防范,依旧认为其风险很低。然而,凡事均有两面性,低风险并不代表着无风险。个 人住房贷款的特点之一就是期限长,在贷款的几十年间,贷款人的还款能力、国家政策等 都会发生无法预料的变化。所以,个人住房贷款虽然相对安全,可是如果聚少成多,这种 风险的积累对于商业银行而言是不容小视的,加之各银行在初期为了拓展业务,占领市场,放松信息审查和简化放贷手续,都为日后的长远发展埋下了隐患。所以,要关注个人住房 贷款业务的潜在风险,对个人住房贷款的风险和防范措施进行研究,保证其持续稳健发展。

1.2研究目的和意义

  1.2. 1研究目的

本文的研究目的主要包括以下两点:

(1) 找出农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险。通过分析个人住房贷款及 其风险的分类和特征,识别出农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险。

(2) 提出完善农行石家庄分行个人住房贷款业务风险防范的对策。本文结合商业银 行个人住房贷款业务相关理论,从农行石家庄分行个人住房贷款业务风险的现状出发,解 决其现有的问题,并提出关于完善农行石家庄分行个人住房贷款业务风险防范的可行性建议。

1.2.2研究意义

对于商业银行来说,个人住房贷款是其非常重要的业务成分,对它的风险进行管理显 得尤为重要。本文的研究意义如下:

(1) 对农行石家庄分行个人住房贷款业务所表露出的风险进行研究并提出对策,可 以起到把控银行财务风险和经营风险的作用,对提升银行全面管理能力有很大帮助,同时 希望对提高其风险防范水平和自身竞争力有一定的现实意义。

(2) 改善银行对个人住房贷款业务风险的防范能力可以在同类业务领域中获得优势, 同时缩小与国外之间的差距。使得商业银行在风险防范水平上的进展与个人住房贷款业务 的迅速发展相互匹配,可以被其它同类银行所借鉴。

1.3国内外研究现状

1.3. 1国外研究现状

(1)个人住房贷款风险驱动因素研究

Jung(1962)的研宄建立在对特定时间、特定地域的数据的分析上,最后得出了贷款价 值比和违约风险成正相关的结论,而且贷款利率和贷款价值比也有着直接联系,随着贷款 价值比的变化而变化,与假设一致[1]。

Morton(1975)在做贷款风险研究时选取了一个州的545个贷款样本建立了三个逐步判 别函数分析违约行为,发现违约行为除了受到借款人的家庭情况、专业能力的影响之外, 还受到除房产外的其它债务情况的影响[气

Gau,GeorgeW.(1978)在前人的基础上,釆用因子和回归分析,对美国个人住房贷款违 约风险进行分析,并建立了个人住房贷款违约风险评价指标,得到结论:借款人的经济来 源、偿债能力与其职业有着密切联系,因此借款人的信用级别和职业是影响其违约行为的 重要因素气

Gardner,Mills(1989;)认为曾经有过数次逾期经历的客户,出现违约的可能性比一般客 户高出一倍,而曾经出现数次逾期的原因同样值得关注[€。

Deng(1996)选择了贷款特征和本地的经济指数来计算违约概率和可能产生的风险,通 过研究发现借款人之间存在一定的群体差异性,如果忽略这种差异性,对于计算提前还贷 风险会带来不小的误差^。

Kau,Keenan,Kim(2001)等人经过实证分析认为:相较于运用个人特征,贷款和住房

价值比率可以更为合理的解释个人住房贷款违约现象的产生[\

Robert(2003)提出了人与人之间存在差异,风险特征也各不相同。所以现在所使用的个 人住房贷款合同设计的很不完善,使用统一形式签署合同也会增加道德风险产生的机率。 因此,根据借款人之间不同的风险特征做出的合同设计应该被视作风险管理的一个重要管理内容ff]。

(2)期权理论在风险评估中的应用

Jerry R. Jackson,David L. Kaserman(1980)通过推导和检验用于区分权益假说和还款能

力假说的假设得出,权益假说在公共项目的有效设计和制定关于借款人违约决定的行为程 序模型时具有更大的优势

Foster,Van Order (1984)认为权益价值能够解释主要违约原因,研究方法主要是期权 理论和或有求偿权理论,我国学者一般称其为理性违约,与其相应的借款人无力偿还称作 被迫违约_。

1.3.2国内研究现状

(1)商业银行个人住房贷款风险认识源起的研究

张春艳(2007)指出个人住房贷款风险的表现是多种多样的,住房体制改革推动了房 地产行业的迅猛发展,同时也带来了一系列的问题,银行对于个人住房贷款风险的防控不 应该作为一项扶持性的政策,而应该当作一般业务进行处理我国房地产行业发展之初,国家政府部门出台了一系列扶持政策以帮助改善居民住房问题,个人住房贷款业务就是其 中一个重要组成部分,不仅缓解了购房者的经济压力还促进了房地产行业的迅速发展。因 而在这一阶段,银行普遍没有重视个人住房贷款的风险,相应的风险控制措施也并不完善, 随着我国房地产市场上房价节节攀升,更使得一些银行放松了对风险的警惕[11]。

梅思杏(2009)认为目前我国商业银行在个人住房贷款上所面临的风险基本包含三个 方面,分别是借款人风险、房地产市场风险、外部环境风险[1&]。其中,借款人风险是目前 商业银行在贷款审批中重要的风险评估指标,通常需要借款人提供详细的证明资料,审核 通过后才能进行放款M]。但在房地产市场和外部环境风险两方面还欠缺有效的防控手段。 当前很多商业银行还只是重视到借款人还款能力的风险,并没有认识到还款人故意违约的 风险,充分说明了银行对于个人住房贷款风险的认知不足M。

(2)对商业银行个人住房贷款风险防范的研究

邱兆祥,傅勇,王涛(2011)通过分析得出我国还处在开发高品质客户和价格竞争阶段, 住房金融深度尚不足,总体信用风险可控,即便房屋价格出现较大程度下降,也不会产生 大范围违约现象的结论胃。

吉庆华,程玉洁(2011)认为,房价过快增长是造成信用风险的主要因素。居高不下的 房价使借款人的负担加重,银行需要担负的风险就更大了。贷款购房者数量的增长意味着 银行信用风险的累积。当贷款购房者无力还款时,银行将承担巨额的不良资产_。

余丽霞,窦诤(2011)在研究有关法律、行政规章和司法解释对于预购商品房抵押问题 进行规制的变化过程,并寻求能够合理的防范和分担个人住房贷款风险的法律模式,为了 使我国住房金融市场持续健康稳定的发展^。

方舟(2011)通过研究得出,当房屋价格的下跌幅度超出了借款人支付的首付、贷款本 金累积额、交易成本时,借款人才有理性违约的必要的结论,而此时银行会面临系统性违 约风险[_。

吕晓(2012)主要强调了贷后监管的重要性,建议着重对贷后监管的流程进行设计,实 现贷后监管的专业化,同时提出要提升信贷人员素养,培养这方面的专业人才[19]。

罗志(2013)在国内外个人信用评分指标构建经验的前提下,选用五大子目共计19个指 标形成个人信用评分指标体系,构建了商业银行对个人住房贷款风险防控的定量模型。利 用模型可以根据分数将借款人个人信用划分成AAA至C的七个等级,银行则根据借款人 的信用评分等级提供差异化放贷政策_。

谭琳琳(2013)指出,银行在个人住房贷款风险防范中,首先应该具备正确的风险防范观念,对目前我国个人住房贷款业务存在的风险种类和具体表现有充分的认识,在此基础 上,规范相应的风险防范措施[2气

徐遥君(2013)认为,目前个人住房贷款的潜在风险令人担忧,通过全国20个城市的个 人住房贷款风险状况等相关数据,发现当前我国商业银行的审批体系不完善、购房需求与 贷款还款能力之间不匹配、房价与借款人的收入之比超过可控范围以及利率变动是造成商 业银行个人住房贷款违约风险升高的主要因素

张献奇(2014)指出,个人住房贷款信用风险和经济周期之间紧密相连。它既是一种无 法测量和把握的风险,也是银行贷款面临的最大风险,其他的风险最终都会以信用风险的 方式显现[23]。

杜伟霞(2014)指出,目前一些评估机构在管理上存在漏洞,在房产估价上存在不公正 现象,经常擅自提升或压低估价。使得借款人得到较多贷款,而当银行处置房屋时评估机 构又蓄意压低房屋估价,使银行的利益受到损害

赵丹丹(2014)指出,由于抵押物处置难度大且二级市场不活跃,住房贷款的发放即便 有抵押物当作保障,信用风险依然无法躲避。要强化风险管理体系,要求政府与银行协调 合作,从银行内部管理体系和外部保障环境方面进行改善_]。

张宏廷(2015)建议,可以通过设立记录借款人在银行资金活动信用状况的风险动态管 理系统,对风险的产生条件、过程和处理过程实施全面监管,将会为银行带来更多的方便

1.3.3国内外研究评述

综上所述,国外的专家学者主要是针对个人住房贷款的风险驱动因素进行了研究,包 括借款人的职业、家庭、收入、债务等状况,以及期权理论在风险评估中的应用。而我国 在对于商业银行个人住房贷款业务风险防范方面的研究虽然起步晚于西方发达国家,但是 我国学者在参考国外研究的前提下结合我国国情,提出了很多观点。在对个人住房贷款风 险认识的源起上提出了风险的表现是多样性的,以及房地产投资者的违约比例更高的看法。 在风险防范的研究中提出了规范法律法规、构建定量模型和精细管理流程等办法。可以看 出在国内外的相关文献中更多的是理论方面的研究,而基于实际案例进行分析的相对较少, 本文通过借鉴国内外专家学者们的研究经验,并联系农行石家庄分行个人住房贷款的实际 风险,力争提出更为完善的风险防范建议。

1.4研究内容、方法和技术路线

1.4. 1研究内容

本文的主要研究内容是通过借鉴专家学者们的研究经验以及相关概念和理论,对当前 商业银行个人住房贷款业务的流程、风险及其成因加以说明,并结合农行石家庄分行的实 际情况,从风险防范的角度对农行石家庄分行个人住房贷款业务存在的风险进行分析,旨 在对个人住房贷款的风险防范起到借鉴作用,进一步提升银行综合管理能力。

1.4.2研究方法

文献检索法

首先搜集、查阅、整理有关个人住房贷款和风险防范方面的书籍以及文献,加深对理 论知识的了解,同时进行归纳总结,并结合现阶段国内外研究现状和个人住房贷款业务风 险的重要性,得出完善个人住房贷款风险防范的措施。

实地调查法

本文在了解农行石家庄分行的相关情况和取得数据时,采用了实地调查法,以确保信 息真实可靠。

实例分析法

本文根据相关理论并结合实际情况,对农行石家庄分行的个人住房贷款风险防范进行 了探讨,同时提出了完善个人住房贷款风险防范的建议。

2 相关概述及理论基础 

2.1相关概述

2.1.1个人住房贷款分类及特征 

2. 1.1.1个人住房贷款分类

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,借款人申请住 房贷款时必须提供担保_。我国个人住房贷款依照不同的分类标准可以划分为多种类别, 详见表2-1所示。

表2-1个人住房贷款分类 Table 2-1 Classification of individual housing loans

分类标准

类型

以是否有抵押物为条件

住房抵押贷款、住房信用贷款

贷款偿还期限的长短

短期、中期、长期住房贷款

本金与利息是否分开偿还

本息连并式、本息分离式住房贷款

本息偿还比率的不同

等额还款、累进还款、累退还款式住房贷款

还款日是否确定

活期、定期住房贷款

贷款偿还期内利率是否可变

可变利率、固定利率住房贷款

住房贷款划拨方式

个别、限度、最高限额住房贷款

利率的高低

优惠利率、普通利率住房贷款

贷款与存款是否相关

与存款相关、与存款无关的住房贷款

 资料来源:农行石家庄分行个人住房贷款规程2013年

在实际应用中,主要有委托、自营和组合贷款三种类型。

个人住房委托贷款,是指商业性银行受住房资金管理中心的委托,并使用住房 公积金发放的个人住房贷款,作为政策性的贷款,首先是利率低,同时也是为处于中低收 入水平的公积金缴存职工而提供的贷款[28]。但是由于住房公积金贷款相比商业贷款来说, 利息低了 1%左右,所以不管是投资者还是普通老百姓都更倾向于使用住房公积金贷款购买房屋。

个人住房自营贷款,其资金来源是银行信贷资金,也称商业性个人住房贷款, 个人住房担保贷款。

个人住房组合贷款,是指同时以住房公积金和信贷资金为来源向借款人发放的

用于购买自住房的贷款,是个人住房委托贷款和个人住房自营贷款的组合。此外,还有住 房储蓄贷款和按揭贷款等。

2. 1.1.2个人住房贷款特征

个人住房贷款业务是商业银行个人贷款业务中的一种,与其他业务相比,其存在与发 展都具有自身的特征。

贷款金额大

个人住房贷款相较于车贷和助学贷款来说,其金额较大。加上近年来房价走势持续攀 升,人们的购房压力越来越大,若借款人只能按最低比例20%支付首付款项,则向银行贷 款的比例达到总房款的80%,金额在几十至几百万元不等129’'

贷款期限长

中国人民银行、银监会等监管部门规定,个人住房贷款期限最长不得超过三十年。一 般来说,个人住房贷款期限在20年左右,贯穿了借款人工作和生活最为关键的时期。贷 款期限长也就意味着这期间借款人的工作、家庭、健康等因素面临的不确定性更大,同时 还会受到经济周期、房产市场、利率调整等因素的影响。

贷款较分散

随着人们生活水平的提高和住房需求的增加,个人住房贷款己经逐渐变成购房者购买 房屋时最重要的款项来源之一。而对于银行的管理来说,用户多、来源广、业务手续繁杂、 工作量也随之加大。

2. 1.2个人住房贷款风险分类及特征

 2. 1.2.1个人住房贷款风险分类

个人住房贷款风险,是指商业银行借出的个人住房贷款中所隐藏的可能给银行造成损 失的因素,是由于借款人不能够准时返还贷款的本金和利息而给银行造成的损失。因为个 人住房贷款业务本身特有的因素和环境等因素,其风险的产生具有可能性与必然性。主要 包括以下几种类型:

信用风险

开发商风险,是指某些项目不达标的开发商为了获取银行的资金支持,而故意捏造企 业和项目资料,或者由于开发资金不足等原因而产生的风险[31]。总的来说,开发商风险主 要表现为以下两点:

开发商信用风险,主要是一些楼盘的销售状况不佳,导致了资金回笼慢,开发商企图 通过骗取银行信贷资金来达到回收投资的目的。其一是由开发商支付首付款或伪造首付款 证明,再假借下属、朋友、家人的名义向银行提交个人住房贷款申请,造成出一种正常贷 款的表象,在较短时间骗取银行资金。其二是开发商蓄意提升房价,使其价值被高估,那 么即使没能把楼盘都卖出,只要贷到七八成的贷款便可实现回笼资金的目的。一旦开发商 赚足利润不再还贷,银行就只能通过拍卖抵押物来降低损失。这种典型的假按揭行为不仅 骗取大量银行贷款,使银行遭受损失,还很容易营造出一种房地产市场虚假繁荣的景象, 从而吸引大量的资本进入房地产市场,最终产生泡沬经济。

开发商经营风险,也就是楼盘的“烂尾”风险,指开发商开发的楼盘由于质量问题而 无法按期交房,而导致的购房者拒不支付贷款本息所形成的风险[32]。在我国,期房预售现 象极为普遍,购房者还未见到房子就已经开始向银行还贷,一旦开发商出现无法按期交房、 配套设施不完善、工程质量问题等情况,银行必将处在被动地位,从而造成贷款风险。

借款人信用风险,银行个人住房贷款的另一个风险主体是商品房交易中的购房者,即 借款人。借款人的信用风险主要表现为偿还银行本息的还款能力和还款意愿两个方面。一 是借款人的还款能力。由于个人住房贷款的还款期限偏长,部分借款人在取得款项时是具 备按期还款能力的,但在较长期间内,借款人个人的资金状况也面临着许多不确定的因素, 包括借款人工作、家庭、健康等方面的变化都可能导致其失去偿还贷款的能力,从而形成 风险,导致银行利益受损。二是借款人的还款意愿。一方面是借款人通过欺骗等不正当的 行为骗取银行贷款,银行因为人力、时间等条件有限没能对借款人的信用和经济情况做出 有效核实,从而造成风险。另一方面是借款人在取得银行贷款后,由于自身信用观念不强 而经常性的遗忘甚至故意拖欠银行贷款,导致的银行无法按期收回款项,从而形成风险。 近年来我国一些大中城市的房价涨幅较大,人们对住房的需求稳步增长,有一部分人以获 利为目的购买房产,一旦房地产市场泡沬增大房价下跌,银行的风险也会随之增加,美国 次贷危机就是这种现象的真实表现[33]。

银行内部风险

随着个人住房贷款业务的高速发展,越来越多的人开始通过贷款的方式购买住房,使 得银行的业务量大幅增加。银行为了提高效益、占领市场,不可避免地会采取放松信息审 查或简化放贷手续等措施,这些都可能在日后形成风险。具体主要表现在下述两个方面:

银行内部操作风险。银行个人住房贷款业务所涉及的服务对象数量多、来源广,其本 身对银行的监管体系就是巨大的考验。面对绩效考核,银行过分注重贷款业务的数量和金 额,而放宽贷款要求,将贷前的审查形式化。为了提升业务处理进度,缺失必要的贷款手续,忽视业务流程的严谨性。

银行员工道德风险。贷款办理人可能因为自身或某些利益因素的驱使,知道借款人所 提交的文件不真实,仍为其办理贷款。更有甚者,里外串通,编造虚假文件,欺骗银行资 金。无论是以上哪种行为,都会给银行带来严重的风险。而且个人住房贷款业务主要以信 贷工作人员为基础,人为操作较多,产生操作风险和道德风险的可能性较大,一旦发生对 于银行来说不仅造成经济损失更是伯誉和品牌的损失。

流动性风险

个人住房贷款的流动性风险,是指商业银行等金融机构所持有的个人住房贷款债权不 易变现,无法及时获得充足资金以应对资产的增加或负债的减少的风险。流动性风险主要 表现在以下几个方面:

首先是商业银行的存贷资金期限不匹配,存在短存长贷的现象,我国商业银行发放的 个人住房贷款的资金来源基本上是居民储蓄存款,一般不会超过五年时间,而个人住房贷 款的借款期限一般是5年至20年,最长甚至可达30年之久。这种短存长贷的行为, 会影响商业银行资产流动性,一旦储蓄客户出现集中提取存款的行为,就很容易造成银行 资金周转困难,影响商业银行的偿付能力,面临较高的流动性风险。

其次是我们国家商业银行个人住房贷款变现难。由于个人住房贷款业务是零售性质的, 每笔贷款的利率、到期日以及贷款期限各不相同,难以实现标准化管理;下文提及的住房 二级市场不发达,抵押物处置难,也会影响变现。最终产生两方面后果:第一失去了在金 融市场上有利可图的投资机遇,同时机会成本也会造成损失;第二当存款人提取存款或债 权人要求清偿债务时,资金周转出现问题,直接致使银行的破产或倒闭。

抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物价值风险和抵押物处置风险这两个大的方面。具体来说抵 押物价值风险主要体现在以下几点:首先是抵押物不足的风险,商业银行之间为了自身业 务市场的拓展需求,不惜通过省略部分抵押物价值评估手续的方式来达到贷款流程的简洁 化,更有甚者直接将交易价格作为评估价格,这些现象充分显示出了商业银行之间激烈的 竞争。还有一些违规评估机构或者违规中介机构为了自身利益,故意做出明显高于同类市 场价格的评估报告。但是一旦房地产市场出现泡沬,之前的抵押物不足问题就会显露出来, 最终给银行带来风险。其次是抵押物的未来价格走势,在市场环境的影响下,借款人在某 些情况下会发生理性违约,比如抵押物的价格发生较大幅度的下降,已经远低于借款人当 前的贷款余额。抵押物的未来价格也受到很多方面因素的影响,主要包括居民收入、供需情况、国家政策和宏观经济等。风险一旦来临,即使银行采取紧急措施对抵押物进行处置, 也很难按期收回贷款,造成的损失也已经无法挽回。最后是抵押物灭失的风险,是指由于 自然、社会或者人为的某些不可抗力因素,造成的抵押物发生损毁、甚至灭失。这种情况 发生的概率较小,但是一旦发生,也会给银行造成影响。

抵押物处置风险。我国相关法规如下,对被执行人和其所抚养家属生活必需的居住房 屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。所以如果借款人使用的个人住房贷 款抵押物是其唯一住所,那么即使借款人有违约行为,在银行试图通过处置抵押物来收回 贷款时,出于维护社会稳定的职责,法院即使判处银行胜诉也可能存在执行困难的问题, 银行对抵押物的处置工作依旧无法顺利进行。同时银行还要承担起过程中产生的律师费、 税费、评估费等一系列费用,这些都会给银行带来损失。

外部环境风险

政策风险,是指银行贷款业务受到国家调控政策等的影响,进而产生的风险。随着我 国住房体制改革和住房商品化的不断推进,个人住房贷款增长迅速,必然会加大银行的风 险。同样给个人住房贷款业务带来影响的还有房产、土地、税收等的相关政策。这些宏观 调控政策的实施,对于个人住房贷款业务的发展是把双刃剑,既是机遇又挑战。魏金萍等 (2008)通过分析认为,必须警惕房价下降对商业银行个人住房贷款业务带来的冲击[34]。 曹玉敏(2011)认为虽然目前我国的房价处于高位,但是不能忽视市场风险可能会给个人 住房贷款业务带来的影响[3H。

法律风险,个人住房贷款的法律风险是指由于交易合同的缺陷、法律法规、银行法律 意识不足等原因造成的银行不能按时足额收回贷款本息,或是因为无法处置违约借款人抵 押物而遭受损失的风险。有时即使是能够处置抵押物,也存在抵押物的估价高于实际价值 或变现难而给银行带来的损失[3〜目前我国缺少系统的个人住房信贷规章体系和健全的征 信体系,资产处置与保全的相关法规也不完善,使得个人住房贷款风险防范的难度进一步 加大。

2. 1.2. 2个人住房贷款风险特征

个人住房贷款业务普遍被商业银行看作是一种低风险的贷款品种,但在我国目前的情 形下,银行和客户之间信息的不对称使得银行在开展个人住房贷款业务时必须提高警惕, 而通过对个人住房贷款风险的特征加以分析研究,有利于更好地釆取措施,防范风险%38’3' (1)滞后性,从国外的经验可知,个人住房贷款的风险高发期一般出现在贷款放出5 至8年以后。我国商业银行逐步开始大面积的推进个人住房贷款业务是在2006年之后,所以处于危险时期的贷款数量并不是很多,且个人住房贷款也展现出了较为良好的资产质 量。但是我国个人住房贷款业务的贷款期限多数处在10至30年之间,所以随着时间的推 移,个人住房贷款的风险会愈发明显,必定会给银行的贷后管理工作带来很大的困难,是 一项长期而又艰巨的任务。

隐蔽性,由于银行长时间以来形成的对于个人住房贷款“重发放轻管理”的错 误理念,和银行与借款人之间的信息不对称,造成了一些贷款在风险初期很难及时被银行 察觉,具有较强的隐蔽性。

多样性,个人住房贷款风险具有多样性的特征是因为牵涉到很多方面的问题, 影响风险的因素错综复杂,包括银行员工、操作流程、借款人、开发商、中介机构等多种 原因,既受到政府调控政策的影响,也与国内外宏观经济走势相关。

分散性,相较于企业贷款而言,个人住房贷款业务的借款人分布在不同年龄、 行业、甚至地区,所以银行在进行调查跟踪时信息来源极为广泛,具有风险分散的特点。

2.1.3个人住房贷款风险成因

信息不对称易带来信用风险

按照西方微观信息经济学理论,信息不对称是指在相互对应的市场参与者之间具有不 对称分布的知识或彳目息,即市场中交易的一方比另一方拥有更多的柄息。彳目息不对称是影 响个人住房贷款业务信用风险的最主要因素。通常借款人向银行提出贷款申请时,会尽可 能提供对自己有利的证明而避免对自己不利的因素,但是银行面对众多申请者时并不能保 证所有资料的真实性,于是银行选择通过提高贷款利率来降低风险,排除一部分由于成本 增加而放弃向银行借款的人,也正是贷前的这种信息不对称导致了逆向选择的产生。对银 行而言,对所有的借款人进行严密的贷后监管是相对困难的,所以无法避免一些借款人不 能够按时偿还贷款,做出有损银行利益的行为,道德风险由此产生。

缺乏完善的个人信用制度及评级体系

个人信用制度是指为了记录、解释和查实自然人资信状况而建立的一系列具有法律效 力的行事规则,是发展消费信贷的一项基础性工作,个人住房贷款业务就是建立在个人信 用的基础之上。西方发达国家的个人信用制度就相对完善,需要银行承担的风险也就比较 小。而我国的个人信用制度还有许多方面需要改进,商业银行在推行信贷业务时并不能够 掌握每个借款人详尽的信用记录,也无法较为全面地划分出借款人的信用等级,当面对诚 信意识不强的借款人时,规避个人信用风险的难度就随之增大。


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