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MBA论文代写
嵌入式养老地产模式的研究——以浙江省为例
作者:天天论文网 日期:2018/6/29 14:53:48 点击:

摘要

我国已经进入了老龄化社会,居民养老配套不足与人口老龄化日益严重之间 的矛盾不断加大,养老地产问题必须引起重视并亟待解决。养老设施与服务的供 给与老年人养老需求之间存在着巨大的缺口,社区居家养老无法满足老年人的养 老服务需求,机构养老忽略了老年人原居安养的意愿。本文研究兼具居家养老和 机构养老优势的嵌入式养老地产模式。

文章以社会嵌入理论、市场细分及需求层次理论、年龄分层理论为基础,通 过文献分析和多案例分析的方法,以嵌入式养老地产模式为研究对象。以浙江省 为例,研究嵌入式养老地产模式发展的市场环境。通过案例分析,总结嵌入经验, 研究嵌入式养老地产模式发展路径及策略选择,最后提出保障该模式顺利运营的 对策。

文章从四个方面对嵌入式养老地产模式进行研究。(一)以国内外养老地产运 营模式研究现状的分析为基础,对所涉及的养老地产和嵌入式养老地产模式进行 界定,确定研究目标。(二)通过对浙江省养老地产模式运营环境分析,确定嵌入 式养老地产模式在浙江省有推行和复制的条件。(三)对万科智汇坊和绿城乌镇雅 园、桃李春风进行案例分析,从案例的选址定位、园区规划、硬件配套和养老服 务四个层面进行分析。结合案例分析提出嵌入式养老地产模式的发展路径和策略 选择。成熟社区的发展路径主要是企业对社区中部分住宅进行适老化改造和无障 碍设计,同周边公共配套设施结合在社区内嵌入养老硬件设施,引入专业服务人 员提供养老服务,实现老年人原居安养的愿望。新建养老项目的策略选择应重视 全龄化社区的建设,嵌入医疗资源、养老服务及教育文化产业,构建老有所养、 少有所学的综合养老社区。(四)从政府和开发商两个角度出发,提出加大政府支 持和监管、注重养老人才培养、推行朋辈互养和时间银行机制以及推行以房助老 等发展建议,以确保嵌入式养老地产模式顺利推行和运营。

本文通过案例分析研究嵌入式养老地产模式发展路径与策略选择,为嵌入式 养老地产模式的推行提供可复制的模版,推动了以“居家为基础,社区为支撑, 机构为补充”社会养老服务体系。

关键词:养老需求;嵌入式养老地产模式;适老化;养老服务

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Abstract

China has entered aging society, the conflict between the residents of old-age and lack of supporting growing aging population continues to increase, the pension estate issues must be taken seriously and resolved. There is a huge gap between supply and demand for the aged pension facilities and services, community home-based care can not meet the special needs of the elderly pension, the pension agency ignored the wishes of pension at home. This paper study the embedded pension real estate model which combines the advantages of home-based pension and institutional pension.

Based on the theories of social embeddedness, market segmentation and demand hierarchy and age stratification, the article takes the embedded pension real estate model as the research object through literature analysis and multi-case analysis. Taking Zhejiang Province as an example, this paper studies the market environment for the development of embedded pension real estate model. Through the case analysis, summarize the embedded experience, study the development route and tactics choice of embedded pension real estate model, and finally put forward the countermeasures to ensure the smooth operation of the model.

Article from the four aspects to research. (1) Based on the analysis of the current research on the operating model of the pension-related real estate, this paper defines the model of the pension-related real estate and the embedded pension-related real estate and determines the research goal. (2) Through the analysis of the market environment of embedded pension real estate in Zhejiang Province, this paper constructs the relationship mechanism model that affects the factors of embedded pension real estate model, and determines the conditions for the implementation and replication of embedded pension real estate model. (3) Taking Vanke Square and Greentown Wu Zhen Ya Yuan and Tao Li Chun Feng as an example, this paper analyzes from the four aspects of site selection, park planning, hardware support and pension service. The development path of mature communities is mainly to rehabilitate the elderly in the community and improve the barrier-free design, embed the old-age hardware facilities in the community, introduce the professional service personnel to provide the elderly service, and realize the aspirations of the elderly living in peacetime. The new project emphasizes the construction of a full-age community, embedding medical resources, pension services and education and cultural industries. (4) from the government and developers from two perspectives, put forward development proposals to ensure that the implementation of embedded retirement real estate model and operation.

This paper studies the development route and strategy choice of embedded pension real estate model, provides a replicable template for the implementation of embedded pension real estate model, and promotes the social pension service system "based on home and community, supplemented by institutions".

Keywords: Pension needs; Embedded pension real estate model; Suitable aging;Pension services

第一章绪论 1

第一节研究背景及问题提出 1

第二节研究目的和意义 2

第三节研究方法和研究内容 4

第四节研究创新点 7

第二章理论概念及研究综述 8

第一节理论基础 8

第二节概念界定 11

第三节养老地产模式相关研究 14

第四节嵌入式养老地产模式研究进展 17

第五节研究述评 19

第三章浙江省养老地产模式运营环境分析 21

第一节宏观环境分析——PEST分析 21

第二节养老地产发展困境分析 26

第三节市场环境对嵌入式养老地产模式的影响分析 32

第四章嵌入式养老地产模式案例分析 35

第一节研究方法与设计 35

第二节存量地产单案例分析 36

第三节增量地产单案例分析 42

第四节演进历程与成效分析 45

第五章嵌入式养老地产模式发展路径与策略选择 53

第一节嵌入式养老地产模式优势分析 53

第二节嵌入式养老地产模式发展路径 55

第三节嵌入式养老地产模式策略选择 62

第0节本#小结 66

第六章研究结论及展望 67

第一节研究结论 67

第二节政府层面发展建议 68

第三节开发商层面发展建议 70

第四节论文局限性 72

第五节研究展望 72

参考文献 73

附录一:专家意见收集表 80

附录二:养老地产模式客户满意度调查 82

附录三:养老地产综合竞争力指标体系结构表 86

附件四:养老地产综合竞争力各项指标权重表 89

作者在读期间发表的学术论文及参加的科研项目 92

至夂i射 93

表目录

表2-1养老地产模式对比 18

表3-1浙江省养老事业相关法规意见 21

表3-2浙江省年人均收入支出情况 23

表3-3浙江省老年人口增长情况 24

表3-4空巢老人具体问题 32

表4-1主要功能区和服务嵌入前后对比 38

表4-2企业部分访谈信息 39

表4-3乌镇雅园与桃李春风项目演进 46

表4-4重要性打分指标 48

表4-5乌镇雅园与桃李春风综合竞争力分值 50

表5-1生活服务配套设施 59

表5-2医疗护理配套 59

表5-3商业配套设施 60

表5-4文体娱乐配套 60

表5-5社区服务配套与服务供体 61

图目录

图1技术路线图 6

图2社会嵌入理论在养老地产中的应用模型 9

图3盈利型养老地产经营模式划分 29

图4社区嵌入式养老住宅产品规划体系 57

图5社区配套设施体系 58

图6社区嵌入式养老配套设施 61

第一章绪论

第一节研究背景及问题提出

一、 社会背景

世界卫生组织定义,当一个国家或地区60岁及以上的人口占总人口比例达到 10%,或当65岁及以上的人口占总人口比例为7%时,这个国家或地区进入老龄化 社会。我国于1999年进入老龄化社会,21世纪已成为人口老龄化的时代。截止 2016年,我国成为世界上老年人口最多的国家,我国人口老龄化己不仅是自身的 问题,更关系到全球老龄化进程。根据国家统计局发布的数据,2016年我国60岁 及以上人口数量23086万,占人口总数的16.7%; 65岁及以上的人口 15003万, 占总人口 10.8%1。从2012年到2016年,老年人口从1.94亿增长到了 2.31亿,比 重从14.3%到16.7%2。随着老龄化程度的不断加深,我国养老产业刚性需求不断得 到释放。加快养老产业研究与发展,不断满足老年人持续增长的养老需求,是全 面建成小康社会的一项重要工作。

我国老龄化凸显出几大特点:(一)老年人口数量大。我国老龄人口数量是世 界之最,占世界老龄人口总数的1/5。(二)高龄化趋势显著。我国人均寿命不断 延长,已表现出高龄化趋势。(三)空巢老人迅速增加,"四二一〃的人口结构愈发 明显,子女外出工作或者求学空巢现象突出。(四)城乡老龄人口差异被填平,农 村养老问题严重,由于农村青年劳动力大量外出,导致家庭养老功能弱化。

随着我国高龄老人、空巢老人以及失能失智老人数量增加,导致养老住宅和 服务的需求与供给之间存在矛盾。面对数量庞大的老年人,以及他们在居住、养 老服务方面的特殊需求,我国目前养老地产的供应数量不足,养老模式略显单薄。 家庭少子化导致子女负担过重,居家养老功能凸显不足,居家养老模式难以为继; 养老机构虽然为老年人提供专门的养老居所和活动场所,但是由于专业护理人员 不足,也面临一系列的问题。在这样的背景下,究竟何种养老地产运营模式能更 好的满足老年人的养老需求和精神需求,成为一个值得研究的重大课题。

二、 行业发展背景

从行业发展来看,我国养老地产和服务供给不足的问题十分突出。随着生活水平的不断提高,越来越多的老年人追求更高层次的“以身心健康为主〃的养老服务 模式。养老保健业、老年文化娱乐业、老年人金融保险业、老年人心理咨询等与 养老地产相关的行业将有巨大的发展机遇。

同时,步入老龄化社会后,人口红利逐步消失,对普通住宅的刚性需求和实 际购买能力将会降低,商品住宅市场出现萎缩,导致房地产开发企业利润降低, 很多国内知名的房地产商,如万科、绿城在市场环境的影响下开始开辟新的市场, 进行产业转型。面对老龄化问题,政府和房地产开发企业采取多方面的应对措施, 养老地产的出现和发展便是房地产企业通过细分和创新产品来积极适应市场需求 转变的表现。现阶段为了缓解我国的养老难题,己经出现了一定数量的养老机构 和养老地产,但是大部分养老机构和地产只考虑到了养老外部条件的满足,将老 年人作为特殊群体与社会群体硬性割裂来区别对待,忽略了老年人真正的心理需 求,在养老地产模式上缺少正确的定位。

三、问题提出

当前我国养老行业处于快速发展的阶段,养老问题己经成为严重的社会问题, 促进养老事业健康有序的发展,保障养老需求与供给之间的平衡己经成为我国现 阶段所面临的重要课题。传统的居家养老模式和社区养老模式无法满足老年人对 养老服务的需求;机构养老将老年人作为特殊群体与社会割裂开来,忽略了老年 人的心理需要也是不可取的。所以本论文基于以上的问题和背景,对嵌入式养老 地产模式进行研究。

笔者利用"中国知网数据库",以"嵌入式养老地产模式"为主题词搜索核心期刊, 发现国内对于嵌入式养老地产模式的研究主要是与居家养老和机构养老对比进行 研究,学者们最关注的是嵌入式养老地产模式的优势。相比之下,对嵌入式养老 地产模式是否在市场中有发展潜力,嵌入式养老地产模式是如何构建的,以及在 养老地产中应如何运营却鲜有研究。嵌入式养老地产模式具有就地养老的优势, 又能确保养老配套和服务的供给,兼具了居家养老和机构养老的优势。那么,嵌 入式养老地产模式究竟如何构建?在成熟社区中嵌入需要考虑哪些方面?在养老 地产开发中采用嵌入式养老地产模式需要注意哪些问题?本研究试图从案例分析 过程中对这些问题进行解释。

第二节研究目的和意义

一、研究目的

本研究主要着眼于嵌入式养老地产模式的研究,重点通过对浙江省市场环境 环分析和典型案例的分析,研究嵌入式养老地产模式的发展路径和策略选择。本 文的研究目的具体如下:

(一) 讨论嵌入式养老地产模式主要嵌入了哪几方面内容,总结出在成熟社 区中应如何进行改造和养老服务嵌入,在新建养老社区中运用嵌入式养老地产模 式应考虑哪些问题。

(二) 重点分析三个案例中嵌入的主要内容,构建一个嵌入式养老地产模式 的理论模型,为开发商和政府提供了发展思路。

(三) 根据研究结果,为保证嵌入式养老地产模式可以顺利推行推广,提出 可行的建议。

二、 理论意义

从学术研究的角度而言,本文对嵌入式养老地产模式的研究是对养老地产模 式研究的一个重要完善和发展。

(一) 为嵌入式养老地产模式的构建与发展提供了理论研究和指导。目前, 社会各界对如何构建满足老年人需求的养老地产发展模式,一直缺乏理论研究和 指导。本文结合成熟社区和增量地产的案例分析,研究嵌入式养老地产模式的发 展路径和策略选择,提出相应的构建方法和思路。

(2) 对于构建"居家为基础,社区为支撑,机构为补充〃的社会养老服务体系, 具有较大的推动作用。通过提出完善嵌入式养老地产模式发展提出一些可行性建 议,以更好应对我国养老难题,促进我国养老产业的发展。

三、 实用价值

对嵌入式养老地产模式的研究,会对养老产业和相关产业有带动作用,从而 促进我国养老服务业和房地产业的健康发展,产生新的盈利板块,这对不同的产 业市场主体都有非常重要的现实意义。

(一) 满足老年消费者的需求。嵌入式养老地产模式,更好契合了老年人的 养老需求,实现就地养老。养老服务及相关产业的嵌入缓解了传统养老地产模式 的不足,为老年人和其子女提供多样化的消费选择,从质和量上都更好的满足消 费者的需要。

(二) 有助于缓解政府的养老压力。对政府而言,嵌入式养老地产模式的研 究有助于政府及时制定和修改相关产业政策,缓解我国养老难题,促进养老产业 良性发展。养老地产是养老住宅+服务,故能带动其他产业发展,进而带动经济增 长和增加财政收入,实现房地产的市场细分和创新转型。

(三) 为开发商提供新思路。客户对养老地产产品和服务的满意度直接决定 了投资回收期的长短和销售情况。养老地产模式以客户为导向,客户满意度与开 发商投资利益息息相关。嵌入式养老地产模式充分迎合市场需求,为开发商指明 发展方向,降低产品市场风险。

(四)良性带动养老地产及相关产业发展。嵌入式养老地产模式打破了社区 居家养老、机构养老仅仅满足部分老年人基本生存需求的尴尬现象,有效解决了 我国严峻的老龄化问题甚至是高龄化问题,进而推动养老地产和银色产业的形成 发展。

第三节研究方法和研究内容

一、 研究方法

本研究米用多案例研究,以分析嵌入式养老地产模式的养老设施和养老服务 嵌入、服务体系以及模式特点,包括一下方法:

(一) 文献研究法。该方法是根据一定的研究目的,搜集、鉴别、整理文献, 通过对文献的研究,形成对事实科学认识的方法。在本文的研究中,通过对现有 的文献进行系统的梳理总结,以获取国内外关于嵌入式养老地产模式研究的相关 资料,总结当前研究的侧重点和局限性,逐步确定本研宄的重点和边界。

(二) 典型调查法。根据调查研究的目的和要求,在初步分析调查对象的基 础上,有意识的选择少数有代表性的典型案例进行深入细致的研究。由于我国整 体的养老产业和养老服务体系还不完善,所以本文选择智汇坊、桃李春风和乌镇 雅园三个典型的嵌入式养老地产进行调查,以分析嵌入式养老模式的发展,对未 来养老地产的发展模式进行合理引导。

(三) 深入访谈法。本研究选取的案例所属的万科和绿城都属于最早步入养 老行业的企业,本研究对项目的主管、负责人进行深入访谈,了解各案例釆用嵌 入式养老地产模式的想法,并对访谈资料进行分析,获取重点。

(四) 案例分析法。本研究按照Yin (1984)的案例研究方法指南,采用理论 选取抽样案例,从多个来源收集数据资料。先对每个案例进行单案例分析,接着 对子案例进行对比分析,提炼共同特征,进而得出嵌入式养老地产模式的发展路 径和策略选择。

二、 研究内容

本文的研究内容安排如下:

第一章,绪论。主要阐述了研究背景并据此提出本文拟解决的主要问题和研 究内容,阐明了研究目的、意义、研究方法与创新之处。并绘制本文的技术路线 图。

第二章,理论概念和研究综述。简述论文的基本理论,对嵌入式养老地产模 式等概念进行界定,对居家养老、社区养老、机构养老和嵌入式养老的相关文献 进行评述,以总结经验,发现研究不足。

第三章,浙江省养老地产模式运营环境分析。运用PEST分析法对浙江省宏观 市场环境分析,总结浙江省养老地产发展困境,从而分析市场环境对嵌入式养老 地产模式的影响。

第四章,嵌入式养老地产模式案例分析。介绍了案例研究方法、案例选择、 数据收集以及案例分析的设计。将案例分为存量地产案例和增量地产案例,从适 老化设计、硬件配套嵌入、养老服务嵌入三大模块对案例进行呈现,具体阐述了 案例如何采用嵌入式养老地产模式的过程。通过单案例和跨案例的分析,总结嵌 入式养老地产模式的经验。

第五章,嵌入式养老地产模式的发展路径和策略选择。通过前文案例研究的 结果对嵌入式养老地产模式运用发展进行具体的阐述,对嵌入社区中应考虑哪些 因素进行具体的论述。

第六章,研宄结论建议与展望。总结研究结果的贡献和局限,提出后续的研 究展望。就如何更好的推行嵌入式养老地产模式从开发商和政府的角度提出建议。

三、技术路线图

综合前文的研究目的、意义和方法,本文整体的技术路线图如图1所示:

  嵌入式养老地产模式的研究——以浙江省为例

图1技术路线图

 

第四节研究创新点

本文以浙江省养老外部环境和发展困境为切入点,以前学者的研究为基础, 以嵌入式养老地产模式典型案例为分析重点,对我国嵌入式养老模式进行研究, 在案例研究的基础上,分析嵌入式养老地产模式的优势,研究其发展路径和策略 选择,本文的创新性主要体现在以下两个方面:

(一) 与以往研究对嵌入式养老地产模式的优势分析不同,本研究主要研究 嵌入式养老地产模式的构建,丰富了嵌入式养老地产模式的研究内容。

(二) 本研究基于社会嵌入理论提出嵌入式养老地产模式,采用探索性多案 例的研究方法,从存量地产和增量地产两个方面切入,完整论述了嵌入式养老地 产模式嵌入社区的具体路径和方法,为未来养老地产的改造和开发提供了新思路 和可复制的模版,以解决我国养老难题。

第二章理论概念及研究综述

第一节理论基础

一、社会嵌入理论

“社会嵌入”来源于《新经济社会学》,该书中认为经济活动无法脱离社会交 往和社会关系单独运行。最早提出“嵌入”概念的人是经济学家卡尔•波兰尼 (1954),他认为“嵌入”是一个系统有机融合进入另一个系统之中,或者是一种 事物内生于其他事物之中的客观现象。波兰尼认为,在日常生活中,个体行动者 主动嵌入当前的、具体的社会关系网中。这种情况下,社会个体会做出满足自身 目的、实现自己愿望的选择。美国学者格兰诺维特(1985)丰富并发展了嵌入理 论,提出社会嵌入理论应寻求“社会化”的平衡。格兰诺维特认为,经济学家认 为经济活动脱离社会关系,过分强调了个人与社会的隔离,将个人“过分原子化” 而社会学家过分强调个人对社会价值的服从,将个人“过度社会化”。其实每个 人既不是完全的“社会人”也不是完全的“经济人”,而是嵌入到社会关系中的 理性人。虽然每个人都会追求个人利益最大化,但是人际关系的维持会给自身带 来更大的利益。所以,每个人都会遵守人际交往规范,维持良好的社会关系。而 想要在复杂动态的社会关系网中达成既定的目标,就需要在个体和社会结构之间 进行适度融合互补。格兰诺维特社会关系是在信任、声誉、文化基础上的社会持 续性关系,嵌入的主体是个人或企业的经济行为,嵌入的客体是社会关系,嵌入 方式是信任、文化、声誉等作用机制。

美国学者亚历山德罗•波玆之后进一步丰富了嵌入理论,该学者认为在社会 嵌入关系中,分为嵌入的主体“嵌入者”和嵌入的客体“被嵌入者”,嵌入者可 以是理性,可以是一种结构,也可以是人;被嵌入者主要是社会结构的多体系。 随着社会嵌入理论研宄的不断深入,使社会嵌入理论有了相当大的弹性,适用范 围也不断扩大,广泛用于各个研究之中。

本文认为,一个人的一生就是一个不断社会化的过程,老年人也不例外。老 年人的一生面临着多种角色的转换,从劳动者到平民,从子女到父母,从生产者 到消费者,身份转换呈现衰退的趋势,心理落差容易诱发心理问题。老年人还要 面对诸如身体健康变差、亲友的离世、子女不孝等多种突然失去的问题,所以为 了缓解这些问题带来的伤害,就需要老年人能够持续的社会化,适应自身新角色, 将自身嵌入在社会团体之中。社会嵌入理论在养老领域的应用主要就是在养老地 产模式的选择之中,居家养老和社区养老模式确保了原居安养的环境,但是忽视 了养老条件,过度社会化;机构养老设置养老组团,完全将老年人与社会割裂, 造成社会化不足。为了确保老年人适度社会化,则需要将两者综合考量,采用养 老服务与原居安养相结合的嵌入式养老地产模式。这里的嵌入者就是指养老相关 产业和服务的嵌入,被嵌入者就是社区居家养老的环境,结合现实社会环境,将 养老服务活着产业嵌入养老地产,是实现老年人适度社会化的一种新模式,确保 老年人在充分适应新角色的基础上享受养老服务。

  嵌入式养老地产模式的研究——以浙江省为例

图2社会嵌入理论在养老地产中的应用模型 

二、市场细分和需求层次理论

市场细分概念最早是由美国市场学家Wendell R. Smith (1956)提出的,市 场细分是指依据消费者的购买需求和购买欲望,购买行为和购买习惯之间的差异, 把某一个产品的销售市场进行消费者群体的市场分类的过程。每一种消费群体构 成一种细分市场,每一个细分市场中,消费者都具有类似的消费需求倾向。市场 细分理论需要把消费者分为不同的族群,精准的为他们提供需要的服务。同市场 细分理论相似的还有需求层次理论。

美国心理学家马斯洛,根据人类需求不同在同一时期提出了需求层理理论 (1943),该理论把人类的需求分为五个层次,分别是生理(Physiological needs)、 安全(Safety needs)、爱与归属感(Love and belonging needs)、尊重(Esteem needs)和自我实现(Self-actualization),马斯洛认为人的需求是按重要性和 层次性排成一定的次序,从基本的衣食住行到高级的自我实现,当人们的低层次 的需求得到满足后,才会产生高层次的需求。


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